Eine Wohnung im Neubau kaufen heißt, etwas zu bezahlen, das noch gebaut wird. Damit Käufer dabei geschützt sind, gibt es in Österreich klare Regeln. Wer sie kennt, stellt im Gespräch mit dem Bauträger die richtigen Fragen.
Das Bauträgervertragsgesetz schützt Käufer
Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) gilt, wenn Käufer vor der Fertigstellung Zahlungen leisten, etwa bei Neubauwohnungen oder Häusern auf Bauträgerbasis. Es verlangt, dass die Zahlungen des Käufers gesichert werden, damit das Geld bei einer Insolvenz des Bauträgers nicht verloren ist. Üblich sind unter anderem die grundbücherliche Sicherstellung des Käufers, Bankgarantien oder Versicherungen sowie Zahlungen nach einem Ratenplan, der sich an den Bauphasen orientiert.
Was im Vertrag stehen sollte
- Kaufgegenstand: Wohnung, Nutzfläche, Zubehör wie Keller, Garten, Terrasse, Stellplatz
- Baubeschreibung: Ausstattung, Materialien, Heizsystem, Fenster, Böden, Haustechnik
- Kaufpreis und Zahlungsplan: Teilzahlungen nach Baufortschritt
- Fertigstellungstermin und die Folgen bei Verzug
- Sicherung der Käuferzahlungen nach BTVG
- Gewährleistung und Vorgehen bei Mängeln
- Betriebskosten und Rücklage der Eigentümergemeinschaft
Die Baubeschreibung genau lesen
Die Baubeschreibung legt fest, was Sie tatsächlich bekommen. Vergleichen Sie sie mit dem Angebot und den Plänen. Besonders bei Penthouses lohnt der Blick auf Terrasse, Dachaufbau und Abdichtung, denn diese Bauteile sind anspruchsvoll. Fragen Sie nach Sonderwünschen: Was ist möglich, bis wann, und was kostet es?
Nebenkosten nicht vergessen
Neben dem Kaufpreis fallen Kosten an. In der Regel sind das die Grunderwerbsteuer (derzeit 3,5 Prozent), die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht im Grundbuch (derzeit 1,1 Prozent) sowie Kosten für Vertragserrichtung und Treuhand. Je nach Konstellation kommen Maklerkosten und Finanzierungskosten dazu. Die Sätze können sich ändern, deshalb sollten Sie sie vor dem Kauf aktuell prüfen.
Übergabe und Mängel
Bei der Übergabe wird die Wohnung gemeinsam begangen und ein Protokoll erstellt, in dem Mängel festgehalten werden. Nehmen Sie sich Zeit, prüfen Sie Fenster, Türen, Böden, Haustechnik und Anschlüsse, und lassen Sie bei Bedarf einen Sachverständigen mitkommen. Für Gebäude gilt in der Regel eine dreijährige Gewährleistungsfrist ab Übergabe.
Checkliste
- Unterlagen sammelnPläne, Baubeschreibung, Kaufvertragsentwurf, Wohnungseigentumsvertrag.
- Sicherung klärenWelche Sicherungsart nach BTVG gilt, und wer ist Treuhänder?
- Finanzierung prüfenKaufpreis, Nebenkosten und laufende Kosten gegenüber dem Budget abgleichen.
- Vertrag prüfen lassenEine unabhängige Beratung vor der Unterschrift ist gut investiert.
- Baufortschritt verfolgenTeilzahlungen nur zu den vereinbarten Bauphasen.
- Übergabe vorbereitenMängelprotokoll mit Fristen zur Behebung.
Bauträger und Anbieter von Wohnungen im Raum Wiener Neustadt stellen wir in Porträts vor, zum Beispiel HQBAU.
Häufige Fragen
Was regelt das BTVG?
Es schützt Käufer, die vor der Fertigstellung zahlen, indem es Sicherungen für ihre Zahlungen vorschreibt.
Welche Nebenkosten fallen beim Wohnungskauf an?
Typischerweise Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragungsgebühr, Vertrags- und Treuhandkosten, eventuell Makler- und Finanzierungskosten.
Wie lange gilt die Gewährleistung?
Bei Gebäuden in der Regel drei Jahre ab Übergabe.
Quellen und weiterführende Informationen
- Allgemeine Fachinformation nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG) und dem ABGB. Steuer- und Gebührensätze ändern sich, bitte aktuell prüfen. Keine Rechts- oder Finanzberatung.
